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Das müssen Sie beim Verkauf und Kauf von Immobilien beachten

Die sich ständig anpassenden Gesetzgebungen sind beim Verkauf und Kauf von Immobilien immer zu berücksichtigen.


von August Köpfli, Fachverantwortlicher Immobilien SBV Agriexpert
Publiziert: 29.05.2019 / 14:14

Kaufinteressenten von Grundstücken und landwirtschaftlichen Gewerben haben eine Vorstellung, welchen Nutzen das zu kaufende Objekt mitzubringen hat. Damit das Grundstück wie geplant genutzt werden kann, sind entsprechende Abklärungen notwendig. Soll bei einer späteren Betriebsentwicklung eine neue Baute erstellt werden, hängt die Realisierung von diversen Faktoren ab. Sind beispielsweise genügend Abstände (Gebäude-, Geruchsabstand) möglich, besteht ein Bauverbot (z.B. Landschaftsschutzzone), sind durch die Baute allenfalls Gewässer tangiert, ist die Verkehrserschliessung ausreichend, bestehen Einträge im Gefahrenkataster oder im Kataster der belasteten Standorte.

Die Informationen holen

Viele dieser Informationen können schnell und einfach in Zonenplänen, im Kulturlandplan und in Geoportalen eingesehen werden. Es ist bemerkenswert, wie viele Grundstücke in der Landwirtschaftszone zusätzliche Einschränkungen aufweisen. Ein Käufer hat sich nebst den Dienstbarkeiten und Anmerkungen im Grundbuchauszug dringend auch über solche öffentlich-rechtliche Bestimmungen zu informieren. Denn je nachdem werden durch solche Bestimmungen vorgesehene Nutzungen stark erschwert oder verunmöglicht. Raumplanerische Fragestellungen können sich in Zweifelsfällen nur durch eine Voranfrage oder durch ein Baugesuch klären lassen. Die Eigenschaften von landwirtschaftlichen Böden bleiben meist während Jahrzehnten unverändert. Allerdings ändern die Nutzungsmöglichkeiten infolge Gesetzes- und Kulturlandplanänderungen stetig. Heute hat ein offener oder eingedolter Bach wegen des gesetzlich verankerten Gewässerraums eine ganz andere Bedeutung auf die Nutzung als früher. Bis zum abgeschlossenen Kaufvertrag können je nach Verkaufsobjekt und Rahmenbedingungen umfangreiche Vorbereitungen erforderlich sein. Diese lohnen sich auf jeden Fall, um nicht negativ überrascht zu werden. Abzuklären sind beispielsweise der Umgang mit allenfalls bestehenden Vorkaufs- und Rückkaufsrechten, Miet- oder Pachtverträgen, Wohnrechten und Gewinnanspruchsrechten. Auch eine Prüfung der steuerlichen Konsequenzen ist sinnvoll. Diese kann mitunter entscheidend sein, ob ein Verkauf erfolgt oder aufgeschoben wird.

Steuern sicherstellen

Da in den meisten Kantonen die Steuern sicherzustellen sind, ist eine Steuerberechnung ohnehin früher oder später vorzunehmen. Bei Grundstückskäufen ist erst ein notariell beurkundeter Vertrag bindend. Finden sich Verkäufer und Käufer, sind Preis, Zahlungsweise, Sicherstellung der Kaufpreiszahlung, Antrittszeitpunkt, Zustand bei Übernahme sowie die Gewährleistung vor der Kaufvertragserrichtung durch den Notar zu besprechen und festzuhalten. Eine ausgiebige Besprechung der Vertragsbestimmungen ist wichtig, um spätere Missverständnisse zu vermeiden.

Bei der Beurkundung muss die Kaufpreiszahlung unbedingt sichergestellt sein. Ohne deren Sicherstellung ist eine Beurkundung abzusagen.

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