[IMG 2] Für widerrechtliche Bauten, welche schon länger als 30 Jahre erkennbar waren, verwirkte bisher eine Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. Das Bundesgerichtsurteil 147 II 309 vom 28. April 2021 hob diese Praxis auf. Aufgrund der Tragweite dieses Urteils wurde im Nationalrat eine Motion für eine Gesetzesanpassung eingereicht und am 17. März 2022 knapp angenommen. Ob das wegweisende Bundesgerichtsurteil gekippt werden kann, ist offen. Der Vorstoss ging an den Ständerat.

Rechtmässiger Zustand muss wiederhergestellt werden

Ausserhalb der Bauzone muss nun auch für länger als 30 Jahre zurückliegende Fälle der rechtmässige Zustand wiederhergestellt werden.

Der rechtmässige Zustand kann mittels damaliger Baubewilligung nachgewiesen werden, oder wenn die Baute älter ist, mit einer Bestätigung der Gemeinde, dass damals für diese Art von Baute noch kein Baugesuch und keine Baubewilligung notwendig war. 

Nachträgliches Baugesuch oder Rückbau?

Kann die Rechtmässigkeit der Baute mangels Baubewilligung oder für ältere Bauten mangels Beweise (z. B. datierte Fotos, Luftbilder, Dokumente) für deren Bestand vor der Baubewilligungspflicht nicht belegt werden, ist ein nachträgliches Baugesuch einzuholen. Wenn klar erkennbar ist, dass eine Baute nicht bewilligungsfähig ist, stellt sich die Frage, ob nicht besser auf den Aufwand für ein nachträgliches Baugesuch verzichtet wird und die widerrechtliche Baute oder Nutzung zurückgebaut wird. Dieses Verfahren mag wiederum bei kleinen Leichtbauten günstig sein, doch bei massiven und grösseren Bauten wird es schnell teuer und finanziell belastend. 

Kaufobjekt vor dem Kauf sorgfältig prüfen

Dieses Urteil hat insbesondere Konsequenzen für die Erwerber von älteren Liegenschaften. Diesen ist geraten, vor dem Kauf das Kaufobjekt noch sorgfältiger zu prüfen, da eine Ersitzung durch Ablauf der Verwirkungsfrist nicht mehr möglich ist. In Kaufverträgen von älteren Gebäuden wird in der Regel die Gewährleistung, soweit gesetzlich zulässig, wegbedungen. Ebenso erklärt der Käufer üblicherweise in den Vertragsbestimmungen, dass er über die Orts- und Zonenlage, Verwendungsmöglichkeiten und die öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften orientiert ist und das Grundstück in dem Zustand übernimmt, in dem es sich befindet.

Stellt sich nachträglich heraus, dass Bauten nicht rechtmässig sind, ist es für den Erwerber äusserst schwierig, einen Schaden gegenüber dem Verkäufer geltend zu machen, sofern eine Arglist nicht nachgewiesen werden kann, z. B. Verschweigen einer behörd­lichen Verfügung über einen späteren strittigen Fall. Eine Prüfung der Rechtmässigkeit erfolgt am besten durch das Einsehen von Baubewilligung und im Zweifelsfall lohnt sich eine baurechtliche Abklärung bei der Behörde. Sind offene Punkte mit grosser Tragweite vorhanden, sollten diese vor dem Abschluss eines Kaufvertrages geregelt werden, um so viel Ärger und Umtriebe zu ersparen.