Endlich, nach 14 Jahren ist es 2018 so weit: Die Revision des Ertragswertes ist geschafft! Für die Schätzer wird sich einiges ändern – trotzdem bleibt die Bewertung eine Schätzung nach der bekannten Vorgehensweise. Gemäss Terminplan will der Bundesrat die neue «Schätzungsanleitung» im Spätherbst 2017 genehmigen und per April 2018 in Kraft zu setzen.

Ertragswerte plus 10 bis 20 % 

Entsprechend den Prognosen wird der Ertragswert im Mittel aller Betriebe zwischen 10 und 20 Prozent ansteigen. Den Bauernfamilien bleibt auf den Jahreswechsel hin die Wahl, ob sie nach alter oder neuer Schätzung den Betrieb übergeben. Dabei sollte aber in jedem Fall auch der «neue» Wert berechnet werden. Nur so kann eine faire und transparente Diskussion in der Familie stattfinden. Die wichtigsten Neuerungen:

  • Ertragswert: Das Wertniveau steigt im Schnitt um 10 bis 20% an. Das ist im Vergleich zur langen Zeitspanne von 14 Jahren wenig, im Einzelfall kann es viel sein.
  • Fläche: Seit 2013 stieg die Fläche im Schnitt auf über 24 Hektaren, der Cashflow um mehr als 20%.
  • Wohnung: Die Betriebsleiterwohnung wird weiterhin zum landwirtschaftlichen Ertragswert bewertet. Für Mietwohnungen wie auch für die «Wohnrechtswohnung» gilt die «grüne» Schätzungsanleitung nicht mehr.  
  • Gewinnanspruch: Gewinnanspruch für bereits vermietete Wohnungen wird damit künftig nicht mehr nötig sein.
  • Kapitalisierung: Der für die Wertbestimmung massgebende Kapitalisierungssatz sinkt von 4,41% auf 4,24% und wird neu mit dem gewichteten Kapitalkostensatz bestimmt.

Neue Pachtzinse ab 2018 

Die Anpassung des Ertragswertes bringt auch eine Anpassung des Pachtzinses mit sich. Die geplante Anpassung geht weiter und entspricht dem Verhandlungsergebnis des Pächterverbands mit dem Verband landwirtschaftlicher Grundeigentümer. Primäres Ziel war es demnach, die landwirtschaftliche Gewerbepacht gegenüber der parzellenweisen Verpachtung zu stärken. Damit soll auch dem gesetzlichen Auftrag der vollständigen Deckung der Verpächterlasten nachgekommen werden. Die wichtigsten Neuerungen:

  • Pachtzinse: Die Pachtzinse für landwirtschaftliche Gewerbe werden um 10 bis  40 Prozent  ansteigen.
  • Härtefälle: Der Schweizer Bauernverband (SBV) fordert eine Härtefallklausel, so dass der Anstieg wirtschaftlich verkraftbar bleibt und sozialverträglich umgesetzt werden kann.
  • Grundstücke:  Der Pachtzins für landwirtschaftliche Grundstücke bewegt sich im Rahmen des Ertragswert-Anstieges für Boden.
  • Zuschlag: Der SBV fordert die Streichung des kantonalen Zuschlages von bis zu plus 15% nach Art. 7 Abs. 3 Pachtzinsverordnung.
  • Pachtzins: Bei Änderung der Pachtzinsverordnung können der Pächter und der Verpächter eine neue Festlegung des gesetzlichen Pachtzinses verlangen.
  • Bewilligung: Der Pachtzins für landwirtschaftliche Gewerbe ist dabei bewilligungspflichtig. 

Durch die objektive Bemessungsgrundlage  können die Parteien auf eine nachvollziehbare Schätzung des Ertragswertes abstellen. Die aktuelle Revision geht in die richtige Richtung, indem die Methoden schrittweise modernisiert wurden und einen guten Bezug zu wirtschaftlichen Kennzahlen der Betriebe aufweisen.

Hans Rüssli

www.agrixpert.ch
Agriexpert wird rechtzeitig auf das Frühjahr 2018 eine Software zur Bewertung des landwirtschaftlichen Ertragswertes bereit stellen und die zur Bewertung nötigen Kurse anbieten.