BauernZeitung: Wieviele Mobilfunk-Dienstbarkeitsverträge mit Landwirten und anderen Grundstückbesitzern gibt es in der Schweiz?

Daniel Gruber: Es gibt rund 16'000 kommerzielle Mobilfunk-Antennen-Anlagen in der Schweiz. Davon vertritt meine Firma w-com bei mehreren Hundert Antennen-Standorten die Interessen der Grundeigentümer gegenüber den kommerziellen Mobilfunkprovidern Swisscom, Orange und Sunrise. Aufgrund der Analyse der amtlichen Fernmeldestatistik 2012 des Bundesamtes für Kommunikation BAKOM, gültig ab 31.03.14, kann man herauslesen, dass im Durchschnitt jede Antennen-Anlage in der Schweiz pro Jahr 313'000 Franken Ertrag erwirtschaftet.

Wie viele dieser 16'000 Verträge laufen gegenwärtig aus?

Gruber: Sehr viele. Nach dem im April 1997 verabschiedeten Fernmeldegesetzes (FMG), welches am 01.01.1998 in Kraft trat erfolgte im gleichen Zug die Liberalisierung des schweizerischen Telekommunikationsmarktes. Sunrise (dannzumal diAx) und Orange fingen im 1997/1998 an ihre Netze zu bauen und aufgrund der typischerweise 20-jährigen Mietvertragsdauer laufen viele dieser Verträge ab dem Jahr 2018 aus. Bei Swisscom sieht die Sache anders aus, denn diese fing schon sehr viel früher mit dem Antennenbau an, dannzumal noch als Telecom PTT. Swisscom hat oftmals Dienstbarkeitsverträge mit den Landwirten abgeschlossen auf 49 Jahre und länger, welche fast immer ins Grundbuch eingetragen wurden. Swisscom als ehemaliger Monopolist ist heute vermehrt für Lösungen zu gewinnen, die für alle Beteiligten fair und gerecht sind, verbunden zu marktüblichen Konditionen.

Auf was soll ein Bauer achten, wenn er einen neuen Dienstbarkeitsvertrag aushandelt?

Gruber: Der Landwirt soll Ja zu einem konkreten Projekt sagen und nicht für die nächsten 20 Jahre der Mietvertragslaufdauer. Der Grundeigentümer sollte die Möglichkeit haben zu jedem Ausbau Ja oder Nein sagen zu können. Zudem sollte es vermieden werden einen Dienstbarkeitsvertrag abzuschliessen. Heute sind Mietverträge die übliche Variante.

Wie lange sollen die Mietverträge laufen?

Gruber: Auf 10 Jahre fest und mit einem definierten Ende, welches nicht zusätzlich gekündigt werden muss. Auf Verlängerungsoptionen würde ich gänzlich verzichten, 10 Jahre sind ein Horizont, der von den meisten Grundeigentümern überblickt werden kann, alles darüber ist meines Erachtens eine zu lange Bindung.

Was sagen Sie zu den Strahlungen, die eine Antenne aussendet?

Gruber: Ein Risiko sind elektromagnetische Wellen ausgehend von kommerziellen Mobilfunk-Antennen-Anlagen. Es geht hierbei für den  Landwirt darum, dieses latent vorhandene Risiko mit einer so genannten Schadloshaltungsklausel auf den Mobilfunkprovider zu übertragen.

Was für ein Aufschlag vom alten zum neuen Vertrag liegt drin?

Gruber: Das ist bei jeder Antenne verschieden. Antennen-Anlagen sind grundsätzlich «standortgebunden», das heisst diese müssen wenn möglich auf bestehender Infrastruktur ausserhalb der Bauzone (zum Beispiel Hochspannungsleitungen) oder dann eben in der Bauzone erstellt werden. Betriebliche, technische und auch finanzielle Gründe müssen eine Antennen-Anlage ausserhalb der Bauzone rechtfertigen, was oftmals mit Problemen bezüglich dem Nachweis verbunden ist gemäss aktueller Rechtsprechung. Dies verschafft dem Landwirt eine gute Verhandlungsposition, denn in der Konsequenz müsste eine Antennen-Anlage rückgebaut werden, falls sich die Parteien nicht auf eine Verlängerung zu marktüblichen Bedingungen einigen – und dies ist letztlich weder im Interesse des Landwirtes und schon gar nicht im Interesse des Mobilfunkbetreibers. Uns sind keine Fälle bekannt, wo es schlussendlich nicht zu einer gütlichen Einigung gekommen ist – der Landwirt hat aber wie schon erwähnt einen Verhandlungsvorteil.

Wieviel mehr kann der Grundeigentümer im neuen Mietvertrag verlangen?

Gruber: Die Provider bemühen oft das Modell von Wüst & Partner für einen regional üblichen Mietzins auf der Basis einer 1 ½ bis 2 Zimmer-Wohnung. Nur trägt dieses Modell der Wichtigkeit der einzelnen Antennen-Anlage keine Rechnung und ist somit nur beschränkt tauglich. Wir empfehlen eine detaillierte Abklärung aufgrund verschiedener Kriterien. Jede gebaute Antennen-Anlage ist für die Provider eine Milchkuh – und darauf verzichtet der Provider nicht gerne! Das muss man bei den Ver-handlungen bezüglich dem Mietpreis und den Verbindlichkeiten wissen.

Ist es ratsam, einen Vermittler zum neuen Vertrag beizuziehen oder ist es besser einen Makler beizuziehen?

Gruber: Eine professionelle Beratung durch Agriexpert oder w-com Wireless Communications AG ist zu empfehlen, um die Verhandlungsposition des jeweiligen Landwirtes zu stärken.

Was kosten die Vermittlungsarbeiten des Maklers?

Gruber: W-com arbeitet ausschliesslich erfolgsbasiert nach den Grundsätzen eines Versicherungsbrokers und Honorare erfolgen in Absprache und gemäss den Vorgaben und Richtlinien von Agriexpert. Weiter richten sich unsere Stundenansätze an den KBOB-Sätzen für Ingenieure und Architekten und sind vollkommen transparent.

Interview Hans Rüssli