Bei einer Hofübergabe entstehen in der Regel mehrere Verträge. Welche das sind und wie sie ausgestaltet werden, hängt von der individuellen Ausgangslage und den Zielen der Beteiligten ab. Neben dem Kaufvertrag für die Liegenschaft können beispielsweise ein Pacht-, Darlehens-, Inventarkauf-, Miet- oder Arbeitsvertrag notwendig sein.
«Der Kaufvertrag der Liegenschaft stellt in der Regel das Kernstück der Hofübergaberegelung dar», sagt Fabian Spring von Agriexpert.
Ein einfacher schriftlicher Vertrag reicht nicht
Bei einem lebzeitigen Verkauf einer Liegenschaft ist die öffentliche Beurkundung zwingend. Ein einfacher schriftlicher Vertrag genügt nicht. Der Kaufvertrag eines landwirtschaftlichen Grundstücks oder Gewerbes ist erst gültig, wenn eine öffentliche Beurkundung mit anschliessender Eintragung ins Grundbuch stattgefunden hat.
Der Kaufvertrag der Liegenschaft wird durch eine Urkundsperson erstellt und beurkundet. Je nach Kanton ist das ein Notariat, ein Grundbuchamt oder ein freiberuflicher Notar / eine freiberufliche Notarin.
Die Urkundsperson bildet dabei die ausgehandelte Lösung, welche von den Beteiligten vereinbart wurde, rechtlich ab. «Es ist wichtig, die inhaltlichen Grundlagen bereits im Vorfeld sorgfältig mit spezialisierten Fachpersonen zu erarbeiten», sagt Fabian Spring.
Anders sieht es bei beweglichen Sachen aus. Bei der Übertragung von Maschinen oder Tieren besteht zum Beispiel keine Pflicht zur öffentlichen Beurkundung. «Aus Beweis-, Steuer- und Abgrenzungsgründen ist ein schriftlicher Inventarkaufvertrag dennoch dringend zu empfehlen», rät Spring. Ein solcher Vertrag schafft Klarheit darüber, welche Gegenstände übernommen werden, welcher Preis vereinbart wurde und welche Zahlungsbedingungen gelten.
Bei einer Hofübergabe sind die Grundstücks- und die Inventarübertragung häufig zeitlich und organisatorisch aufeinander abgestimmt. Rechtlich sollten sie jedoch sauber voneinander abgegrenzt werden.
Bei einer Hofübergabe sind regelmässig verschiedene Fachpersonen beteiligt: landwirtschaftliche Beratung, Bewertung, Treuhand und Steuerberatung. Fabian Spring empfiehlt, bei komplexen erbrechtlichen, güterrechtlichen oder streitigen Fragen zusätzlich eine juristische oder im jeweiligen Gebiet spezialisierte Fachperson beizuziehen.
Nebenfragen, die schnell vergessen gehen
«In der Praxis entstehen Probleme häufig nicht bei den grossen Eckwerten, sondern bei Nebenfragen», beobachtet Fabian Spring.
Das betrifft insbesondere die Wohn- und Nutzungsrechte der abtretenden Generation. Nebenleistungen sollten konkret beschrieben werden: Welche Naturalleistungen sind vorgesehen? Wer übernimmt welche Arbeiten? Wie werden Nebenkosten geregelt? Darf die abtretende Generation weiterhin Garten, Garage, Werkstatt oder Zufahrten nutzen?
Auch bestehende Schuldbriefe und Darlehen dürfen nicht vergessen werden. Gerade wenn das Inventar ausserhalb der öffentlichen Urkunde übernommen wird, müssen die verschiedenen Vertragsbestandteile gut aufeinander abgestimmt werden. Ein Eigentumswechsel bedeutet nicht automatisch, dass auch ein Schuldnerwechsel stattfindet. Dafür kann beispielsweise die Zustimmung der Bank erforderlich sein.
Ein weiterer Punkt sind die Gewährleistung und bekannte Mängel. Bauliche Mängel, Altlasten, hängige Verfahren oder fehlende Bewilligungen sollten offen angesprochen und, soweit erforderlich, vertraglich geregelt werden.
Nicht vergessen werden darf die Zustimmung des Ehegatten / der Ehegattin, wenn die Familienwohnung betroffen ist.
Bei einer Übernahme zum Ertragswert sind zudem die gesetzlichen und vertraglichen Folgen für einen späteren Verkauf zu beachten. Je nach Ausgangslage können insbesondere Gewinnansprüche und Rückkaufsrechte relevant sein.
Schliesslich sollte klar festgehalten werden, welche erbrechtliche Bedeutung ein allfälliger Preisnachlass hat. Handelt es sich um eine Schenkung oder einen Erbvorbezug? Muss der Betrag bei einem späteren Erbgang ausgeglichen werden? Besteht das Risiko von Vermögensverzicht gegenüber allfälligen Ergänzungsleistungen?
Solche Fragen sollten frühzeitig geklärt werden, damit sie später nicht zu Konflikten innerhalb der Familie führen.
«Probleme entstehen häufig bei den Nebenfragen.»
Fabian Spring, Agriexpert
Erst unterschreiben, wenn die Grundlagen geklärt sind
«Der Vertrag sollte erst unterzeichnet werden, wenn die wesentlichen Grundlagen verbindlich geklärt sind», sagt Fabian Spring. Dazu gehören eine aktuelle Bewertung und der definitive Übernahmepreis, eine gesicherte Finanzierung sowie die Abklärung der steuerlichen Folgen und der notwendigen Bewilligungen.
Ebenso sollten die Wohn-, Arbeits- und Vorsorgelösung der abtretenden Generation geklärt und der Vertragsentwurf von den Beteiligten geprüft worden sein. Auch der Übergabestichtag muss mit den übrigen Regelungen abgestimmt sein.
Unterzeichnen müssen grundsätzlich alle im Vertrag bezeichneten Veräusserer und Erwerber. Zusätzliche Unterschriften oder Zustimmungen können beispielsweise von Ehegatten (bei Veräusserung der Familienwohnung), gesetzlichen Vertretern oder bevollmächtigten Personen erforderlich sein.
Geschwister der übernehmenden Person müssen nicht mitunterzeichnen, wenn der Betrieb zu Lebzeiten verkauft wird. «Eine Mitwirkung ist trotzdem sinnvoll, damit alle informiert sind, wenn gleichzeitig erbrechtliche Ansprüche oder Verzichtserklärungen geregelt werden», rät Spring.
Verkauft eine Erbengemeinschaft den Betrieb, müssen alle Erben unterschreiben oder sich durch eine bevollmächtigte Person vertreten lassen.
Eine sorgfältige Vorbereitung hilft, die verschiedenen Interessen aufeinander abzustimmen und spätere Missverständnisse zu vermeiden. Denn ein gut ausgearbeiteter Übergabevertrag schafft nicht nur rechtliche Klarheit, sondern bildet auch eine wichtige Grundlage für einen erfolgreichen Generationenwechsel auf dem Betrieb.
Das gehört in den Kaufvertrag der Liegenschaft
Die Vertragsparteien und ihre Beratungspersonen stellen dem Notariat die erforderlichen inhaltlichen Informationen für den Kaufvertrag zur Verfügung. Dazu gehören:
- Vertragsparteien und Eigentumsverhältnisse: Personalien, Güterstand, Vertretungen und notwendige Zustimmungen.
- Kaufgegenstand, Kaufpreis und Bewertung: Aufteilung auf landwirtschaftliche Liegenschaft, nichtlandwirtschaftliche Bestandteile.
- Kaufpreisabwicklung: Übernahme oder Ablösung von Hypotheken, Verkäuferdarlehen, Zahlungsfristen, Zins, Amortisation und Sicherheiten.
- Übergabezeitpunkt: Eigentumsübertragung, Übergang von Nutzen und Schaden und Abgrenzung von Erträgen, Kosten, Versicherungen und laufenden Verträgen.
- Wohnsituation der abtretenden Generation: Wohnrecht, Nutzniessung oder Mietvertrag; Räume, Dauer, Entschädigung, Nebenkosten, Unterhalt und Beendigung klar regeln.
- Familien- und erbrechtliche Absicherung: Ausgleichung, allfällige Schenkung, Gewinnanspruch, Rückkaufs- oder Vorkaufsrechte sowie Zustimmung des Ehegatten.
Vom Grundbuchamt bezieht die Notarperson die Angaben zum Kaufgegenstand, das heisst: Grundstücke, Gebäude, Grundbuchangaben, Anmerkungen, Vormerkungen, Dienstbarkeiten und Grundpfandrechte.
