Die Ergebnisse des Monitorings von Zweitnutzungswohnungen zeigen, dass die Immobilienpreise in touristischen Hotspots stark gestiegen sind. Dies ist in erster Linie darauf zurückzuführen, dass Zweitwohnungen stärker nachgefragt werden. Zu diesem Schluss kommt das Bundesamt für Raumentwicklung (und das Seco. Dafür gibt es mehrere Gründe: Das niedrige Zinsumfeld hat das Anlegen in Immobilien attraktiv gemacht, und die Covid-Pandemie sowie das ortsunabhängige Arbeiten haben die Nachfrage nach Zweitwohnungen angeheizt. Der in der ersten Wirkungsanalyse von 2021 festgestellte Angebotsüberhang an Zweitwohnungen ist mancherorts nahezu verschwunden.
Es ist attraktiv, altrechtliche Wohnungen zu vermieten
In der Folge hat auch die Nachfrage nach altrechtlichen Wohnungen zugenommen. Dabei handelt es sich um Wohnungen, die schon vor der Annahme der Zweitwohnungsinitiative im Jahr 2012 bestanden. Sie sind in der Nutzung frei und werden in vielen Fällen als Erstwohnungen genutzt. Für Eigentümerinnen und Eigentümer ist es jedoch finanziell äusserst attraktiv, altrechtliche Wohnungen als Zweitwohnungen zu verkaufen oder zu vermieten.
Eine altrechtliche Wohnung im Sinne des Zweitwohnungsgesetzes (ZWG) ist eine Wohnung, die am 11. März 2012 rechtmässig bestand oder am 11. März 2012 bereits rechtskräftig bewilligt war.
Strukturen im Berggebiet verändern sich
Für die einheimische Wohnbevölkerung, Zuziehende und Angestellte im Dienstleistungssektor sind dadurch die Wohnungspreise in den touristischen Hotspots häufig unerschwinglich geworden. Die Umnutzung von Erst- zu Zweitwohnungen und die Schwierigkeit, bezahlbaren Wohnraum zu finden, führen zu Verdrängung und Abwanderung. Die strukturellen Veränderungen im Berggebiet, die schon vor dem ZWG eingesetzt haben, nehmen so weiter zu.
Für die einheimische Wohnbevölkerung, Zuziehende und Angestellte im Dienstleistungssektor sind dadurch die Wohnungspreise in den touristischen Hotspots häufig unerschwinglich geworden.
Das Monitoring zeigt weiter, dass ältere Menschen tendenziell in zentralere Talgemeinden oder in die nächstgelegene Agglomeration (z. B. Visp-Brig, Chur, Martigny, Monthey, Interlaken) umziehen. Erwerbstätige hingegen ziehen in Gemeinden, in denen die Mieten erschwinglich oder der Erwerb einer Wohnung möglich sind und von denen sie zum Arbeitsort pendeln können. Im Kanton Bern sind dies zum Beispiel Zweisimmen, Frutigen, Interlaken und Spiez. Im Kanton Graubünden sind es Chur, Zernez, Poschiavo, das Unterengadin oder gar Tirano und Chiavenna.
Handlungsbedarf: bezahlbarer, lokal verfügbarer Wohnraum
Die Zahl der neu gebauten touristisch bewirtschafteten Wohnungen hält sich bisher in Grenzen. Damit sind Ferienwohnungen gemeint, die nicht allein von ihren Eigentümerinnen und Eigentümern genutzt werden dürfen, sondern auch an andere Personen vermietet werden müssen. Die Analysen zeigen, dass solche Wohnungen künftig an Bedeutung gewinnen dürften. Laut ZWG dürfen Zweitwohnungen in beschränktem Umfang bei Umnutzungen von Hotels gebaut werden oder um Investitionen in Hotels quer zu finanzieren. Wie das Monitoring zeigt, wurde von diesen Möglichkeiten bisher wenig Gebrauch gemacht.
Das Gesetz sieht vor, Umnutzungen einzuschränken
Das ZWG sieht vor, dass Kantone und Gemeinden Massnahmen ergreifen können, um Umnutzungen von Erst- zu Zweitwohnungen einzuschränken. Das sind zum Beispiel vorgeschriebene Erstwohnungsanteile bei Umbauten und Ersatzneubauten oder die Vergabe von Bauland im Baurecht mit Vorgaben zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum. Einige wenige Gemeinden sind daran, derartige Massnahmen umzusetzen. Der Bund unterstützt die Kantone und Gemeinden unter anderem mit Informationen, etwa mit einer Informationsplattform des Are zum ZWG, die laufend weiterentwickelt wird. Darauf sind Planungshilfen, wegweisende Gerichtsurteile oder Anforderungen an die Bewilligung von Wohnungen zu finden. Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) hat jüngst den Leitfaden «attraktives Wohnen in Berggebieten» publiziert, der den Gemeinden helfen soll, eine aktive Wohnstandortpolitik zu gestalten.
