Eigentlich gäbe es an diesem 15. Dezember 2025 Anlass zum Feiern auf dem Grundbuchamt Alt St. Johann. Aber zum Feiern war niemandem richtig zumute. Weder Josef Koller, noch dem Alpkorporationspräsidenten, dem stellvertretenden Alpschreiber oder der Grundbuchverantwortlichen. Zu lange hatte der zermürbende Rechtsstreit mit der kantonalen Grundbuchaufsichtsbehörde in St. Gallen gedauert, ganze sechs Jahre, um genau zu sein.
Enteignung durch den Kanton
Der Ursprung war die Überarbeitung des Grundbuchs im Kanton St. Gallen im Jahr 2019. Dabei wurden die Eigentumsverhältnisse der Obertoggenburger Alpen geändert: Die Alpgebäude (im Toggenburg Alpzimmer genannt), bisher im Privatbesitz der Bauernfamilien, waren im Grundbuch fortan als Eigentum der Alpkorporationen aufgeführt. Die Bauernfamilien hatten in all den Jahren an ihren Alpgebäuden gebaut, saniert, repariert, erneuert und investiert in Wiederaufbau nach Lawinenniedergängen, in Solarmodule, Melkmaschinen und vieles mehr. Innerhalb der Familie wurde an die nächste Generation übergeben. Kein Wunder waren sie wegen der Änderung, über die sie vorgängig nie informiert wurden, entrüstet und sprachen von Enteignung.
Publik gemacht hatte den Alpzimmerstreit im Obertoggenburg als erstes das St. Galler Tagblatt, gefolgt von der BauernZeitung. So viel mediale Aufmerksamkeit rief auch die Politik auf den Plan. Es gab nachträglich durchgeführte Informationsveranstaltungen durch den Kanton und zig Gespräche zwischen den verschiedenen Amtsstellen im Kanton St. Gallen und den Bauernfamilien, politische Vorstösse und Gerichtsverfahren.
Josef Koller, von allen im Toggenburg Schäflisepp genannt, kann ein Lied davon singen. Mehrmals trabte er bei den Amtsstellen an und hinterlegte historische Dokumente weit zurück bis ins 17. Jahrhundert, welche die Rechtmässigkeit des Eigentums an den Alpzimmern untermalten. Als Alpschreiber der Alpkorporation Flis machte er die Übersetzung von Alt- ins Neudeutsch, wies Urkunden vor wie beispielsweise jene, wo festgehalten wurde, dass sein Grossvater die Alpgebäude 1934 bei einer Zwangsversteigerung vor Gericht ersteigert hatte.
Rechtsgutachten brachte Klarheit
Josef Koller fand beim Kanton kein Gehör. Erst als er sich mit Rechtsanwalt Adrian Koller Rechtsbeistand holte, kam Bewegung in die Sache. Zudem liess Josef Koller auf eigene Kosten ein Rechtsgutachten von seinem Cousin Alfred Koller erstellen. Alfred Koller war während rund 30 Jahren Professor für Privat- und Handelsrecht an der Universitäten Freiburg und St. Gallen und betätigt sich vor allem auch als Schiedsrichter und Gutachter fürs Sachenrecht. Das von ihm 2024 veröffentliche Gutachten liess keine Zweifel offen und konnte nicht mehr wegdiskutiert werden. So heisst es dort, dass das altrechtliche Alpzimmer-Eigentum entgegen der Auffassung der Grundbuchbehörden mit Inkrafttreten des ZGB nicht untergegangen sei. Vielmehr habe es sich in neurechtliches Eigentum umgewandelt im Sinne eines unbefristeten Baurechts mit freiem Verfügungs- und Veräusserungsrecht innerhalb der Familie.
Zweckgebunden mit Alprechten
Somit stand der Ausarbeitung eines Vertrags für diese Grunddienstbarkeit, die einem Eigentum gleichkommt, nichts mehr im Wege. Auch das ging nicht ohne Hindernisse vonstatten. «Seitens den Kantons gab es immerzu noch irgendwelche Anmerkungen. Der jetzt unterzeichnete Vertrag war denn auch der achte Vertragsentwurf, ausgehandelt zwischen Grundbuchamt Alt St. Johann, meinen Anwälten und mir», sagt Koller.
Darin ist auch die Zweckgebundenheit von Alp und Alpzimmern festgelegt. Nur gemeinsam können Alpgebäude und Alprechte, die an Normalstösse gekoppelt sind, weitergegeben werden. Sodass die Bewirtschaftung der Alp gewährleistet bleibt. Abgesegnet wurde der Entwurf an der ausserordentlichen Mitgliederversammlung am 1. Dezember 2025 von den 25 stimmberechtigten Mitgliedern der Alpkorporation Flis. Und eben am 15. Dezember unterschrieben im Grundbuchamt in Alt St. Johann. «Das Landwirtschaftsamt muss den Vertrag noch ratifizieren, aber hat zugesichert, dass dies zeitnah erfolgen wird», sagt Josef Koller. Dies weil noch das Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht mit dem Zerstücklungsverbot hineinspielt.
Kanton soll zahlen
Josef Koller kann nun seine drei Gebäude, die traditionell im Toggenburg aus Hütte, Rindvieh- und Schweinestall bestehen, mit rund 2500 m2 Umschwung definitiv an seinen Junior übergeben und die Alp während der Sommermonate verpachten. Auch muss er nun wieder die Prämien für die Gebäudeversicherung bezahlen, die in den vergangenen Jahren während des Seilziehens mit dem Grundbuchamt sistiert waren. «Aber das ist kein Problem», sagt er. Sein Vertrag gilt nun als Mustervertrag. Seine Alpgenossen und auch die Mitglieder der anderen 33 betroffenen Alpkorporationen können ihn bei ihm oder dem Grundbuchamt beziehen und auf ihre Verhältnisse anpassen. «Bereits haben vier meiner Kollegen auch schon den Vertrag eingereicht», sagt Koller und ist auch ein bisschen stolz darauf, dass er es mit seinem Einsatz geschafft hat, dem Amt für Gemeinden und Bürgerrecht, dem auch das Grundbuch unterstellt ist, die Stirn zu bieten.
Ende gut, alles gut?
«Ich bin zufrieden. Wir haben wenigstens zurückerhalten, was uns seit Jahrhunderten schon gehörte», sagt Josef Koller. Dankbar ist er für die Zusammenarbeit mit Adrian Koller, Alfred Koller, der Alpkorporation Flis und den Grundbuchbehörden von Alt St. Johann. Aber die Kränkungen, die er zusammen mit den Obertoggenburger Alpgenossen seitens des Amts für Gemeinden und Bürgerrecht erfahren hat, lassen sich nicht einfach wegstecken.
Es braucht Hartnäckigkeit, Ressourcen und ein gutes Netzwerk, um es in strittigen Fällen mit kantonalen Amtsstellen aufzunehmen. Koller packte an - manch einer im Toggenburg bezeichnet den «Schäflisepp» bereits als «Winkelried» oder «Wilhelm Tell». Es sind auch noch Rechtsfragen offen mit der kantonalen Gebäudeversicherung. Offen ist auch, wer die Grundbuchgebühren, Anwaltskosten, das Rechtsgutachten etc. bezahlt. «Es wäre nur rechtens, wenn der Kanton das übernimmt, denn sie haben das Ganze schliesslich angeleiert», sagt Koller. Er selbst hat für Rechtsgutachten und rechtliche Beratung inzwischen rund 12 ‘000 Franken ausgegeben – den eigenen Aufwand nicht eingerechnet. «Das war es mir, bei einem Schätzpreis meiner Gebäude von über 500 000 Franken, wert, so Koller abschliessend.
