Kurz & bündig
- Die Wohnlösung ist ein zentraler Bestandteil der Hofübergabe und sollte frühzeitig geplant werden.
- Ist zusätzlicher Wohnraum nötig, sollte dies früh angegangen werden, da ein Ökonomieteil oder ein Stallgebäude nicht ohne Bewilligung zu Wohnraum umgenutzt werden darf.
- Vertraglich geregelte Abmachungen schaffen Klarheit und beugen späteren Streitigkeiten vor.
«Die Wohnlösung hat direkte Auswirkungen auf Finanzierung, Tragbarkeit, Vorsorge und das spätere Zusammenleben der Generationen», sagt Fabian Spring von Agriexpert.
Bereits in der Planungsphase und spätestens vor der Ausarbeitung des Übernahmevertrages gilt es, die Wohnsituation zusammen zu diskutieren und Abmachungen zu treffen.
Muss zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden, empfiehlt Spring, dies frühzeitig anzugehen: spätestens nach dem 50. Altersjahr der abtretenden Generation.
Ob Wohnraum (Neu- oder Umnutzung) bewilligt wird, hängt von den gesetzlichen Vorgaben ab. Gute Voraussetzungen bestehen vor allem bei rechtmässig bestehenden Bauten, ausgewiesenem landwirtschaftlichem Wohnbedarf, geschütztem Besitzstand oder einer Ausnahmebewilligung. «Wir empfehlen vor jedem Projekt eine saubere raumplanerische und baurechtliche Abklärung», so Spring.
«Die Wohnlösung sollte zusammen mit Renten, freiem Vermögen, Schulden, Darlehen und Lebenshaltungskosten beurteilt werden.»
Fabian Spring, Agriexpert
Nicht jede Wohnform passt zu jeder Familie
In der Landwirtschaft kommen hauptsächlich vier Wohnformen vor: Mietvertrag, Wohnrecht, Nutzniessung und Eigentum (siehe Box «Wohnformen in der Landwirtschaft»).
«Welche Lösung passt, hängt vor allem von der gewünschten Bindung, der Flexibilität, den finanziellen Möglichkeiten und der persönlichen Einstellung beider Generationen ab. Eine Standardlösung gibt es nicht», so Fabian Spring.
Ein Mietvertrag bietet vergleichsweise viel Flexibilität. Die Wohnsituation lässt sich einfacher anpassen oder beenden als bei einem im Grundbuch eingetragenen Wohnrecht oder einer Nutzniessung. Dafür ist die rechtliche Absicherung der abtretenden Generation geringer.
Das Wohnrecht eignet sich insbesondere dann, wenn die Eltern langfristig auf dem Betrieb wohnen bleiben möchten und die Wohnung persönlich nutzen wollen. Wohnberechtigte dürfen ungenutzten Wohnraum nicht an Dritte vermieten. Das Wohnrecht schafft rechtliche Sicherheit, bindet den Betrieb aber oft über viele Jahre, da das Recht nicht übertragbar ist.
Eine Nutzniessung komme nur dann infrage, wenn ein separates Wohnobjekt wie ein Stöckli vorhanden sei. Die berechtigte Person könne die Wohnung selbst bewohnen oder (sofern vertraglich nichts anderes geregelt ist) vermieten und die Erträge daraus beziehen. «Für die übernehmende Generation ist die Nutzniessung jedoch eine stärkere Belastung, weil der Nutzen des belasteten Objekts während langer Zeit entzogen werden kann», erklärt Spring.
Wer finanziell unabhängig bleiben möchte und über die nötigen Mittel verfügt, kann schliesslich unter Einhaltung des Realteilungs- und Zerstückelungsverbots Eigentum an einer separaten Wohnung oder einer anderen Liegenschaft behalten oder erwerben.
«Heute wird wegen der geringeren Bindungskraft oft der Mietvertrag angestrebt. In der Praxis wird aber nach wie vor häufig ein Wohnrecht für das Altenteil gewählt», weiss Spring aus Erfahrung.
Zudem habe sich die Ausgangslage mit der neuen Anleitung für die Ertragswertschätzung verändert. Seit 2018 werden zusätzliche Wohnungen neben der Betriebsleiterwohnung nach Marktmietwerten bewertet. Dadurch erhält die abtretende Generation bei der Hofübergabe einen höheren Gegenwert und kann freier entscheiden, ob sie auf dem Betrieb wohnen bleibt oder sich für eine andere Wohnform entscheidet.
Wohnen wirkt sich auf Steuern und Vorsorge aus
Die Wahl der Wohnform hat auch Auswirkungen auf die Steuern. Je nach Ausgestaltung können insbesondere die Einkommens- und Vermögenssteuer betroffen sein. Bei einer Mietlösung muss der Mietzins einem Drittvergleich standhalten und sich an marktüblichen Konditionen orientieren.
Wenn der Mietzins offensichtlich zu tief ist, können steuerliche Aufrechnungen entstehen. «Die steuerlichen Auswirkungen sollten deshalb vor Vertragsabschluss und möglichst früh im Hofübergabeprozess mit einer Fachperson geklärt werden», rät Fabian Spring.
Auch für die Altersvorsorge spielt die Wohnform eine wichtige Rolle. Wohnrecht oder Nutzniessung können Teil der Vorsorge sein, weil sie die Wohnsituation langfristig absichern. Auf der anderen Seite kann eine hohe Wohnkostenbelastung die AHV-Rente stark beanspruchen. «Die Wohnlösung sollte deshalb immer zusammen mit Renten, freiem Vermögen, Schulden, Darlehen und Lebenshaltungskosten beurteilt werden», unterstreicht Spring.
Klare Regelungen helfen, Streitigkeiten entgegenzuwirken
Fabian Spring empfiehlt, sämtliche Vereinbarungen schriftlich festzuhalten. Die Mietlösung erfolgt über einen Mietvertrag, Wohnrecht und Nutzniessung müssen öffentlich beurkundet werden.
Die wichtigsten Vereinbarungen sollten schriftlich festgehalten und im Vertrag oder in der öffentlichen Urkunde geregelt werden. Dazu gehören unter anderem die Nutzung der einzelnen Räume, Mitbenutzungsrechte, Nebenkosten, Unterhalt, die Nutzung von Garten und Parkplätzen sowie Auflösung und Entschädigung.
Auch für einen späteren Wegzug ins Pflegeheim oder den Todesfall sollte ein klares Vorgehen definiert werden. Eine neutrale Beratung hilft, offene Fragen frühzeitig zu klären und spätere Konflikte zu vermeiden.
Aus seiner Sicht zeichnen sich Familien mit einem gut funktionierenden Zusammenleben dadurch aus, dass sie Rollen und Erwartungen früh klären. Schwierige Themen wie Pflegebedürftigkeit, Wegzug oder Tod sollten zudem nicht verdrängt, sondern bereits bei der Hofübergabe gemeinsam besprochen und geregelt werden.
«Erfolgreich sind Lösungen, wenn sie finanziell tragbar, rechtlich sauber, menschlich fair und im Alltag praktikabel sind», fasst Fabian Spring zusammen.
Wohnformen in der Landwirtschaft
In der Landwirtschaft kommen vor allem die Wohnformen Mietvertrag, Wohnrecht, Nutzniessung und Eigentum vor.
Mietvertrag: Beim Mietvertrag wohnt die abtretende Generation gestützt auf ein mietrechtliches Vertragsverhältnis und bezahlt einen Mietzins.
Wohnrecht: Das Wohnrecht ist eng gefasst und berechtigt in der Regel zum persönlichen Bewohnen bestimmter Räume sowie häufig zur Mitbenützung von Keller, Estrich, Parkplatz oder Garten. Grundsätzlich wird es lebenslänglich eingeräumt. Vertraglich kann es aber auch auf eine bestimmte Anzahl Jahre oder auf die Aktivitätsdauer beschränkt werden, also so lange die berechtigte Person den Haushalt selbstständig oder mit Unterstützung, zum Beispiel durch die Spitex, führen kann.
Nutzniessung: Bei der Nutzniessung erhält die berechtigte Person ein umfassendes Nutzungsrecht an der Liegenschaft oder an Teilen davon; sie kann die Wohnung grundsätzlich selbst nutzen oder Erträge aus Vermietung daraus ziehen.
Eigentum: Möglich ist auch, dass die abtretende Generation Eigentum an einer separaten Wohnung oder an einer anderen Liegenschaft, welche nicht Bestandteil des abzutretenden Gewerbes ist, behält oder neu erwirbt.
