Der Bundesrat setzt das revidierte Raumplanungsgesetz auf den 1. Mai in Kraft. Ziele der neuen Bestimmungen sind ein sorgsamer Umgang mit dem Boden, Bauzonen massvoll festzulegen und kompakte Siedlungen zu schaffen.
In erster Linie sollen sich Dörfer und Siedlungen nach innen entwickeln. Dies beispielsweise durch verdichtetes Bauen, das Schliessen von Baulücken oder die Umnutzung von Baubrachen. Diese Ziele sollen dem Verschleiss von Kulturland einen Riegel vorschieben und wertvolle Fruchtfolgeflächen dadurch erhalten bleiben. Die wichtigsten Änderungen sollen hier kurz vorgestellt werden.
Neue Bauzonen müssen kompensiert werden
Auf die Kantone kommt nun viel Arbeit zu, denn ihnen obliegt die Umsetzung. Sie müssen Richtpläne erarbeiten, in denen sie aufzeigen, wie die Entwicklung nach innen erfolgen wird. Sie müssen zudem sicherstellen, dass ihre Bauzonen dem voraussichtlichen Bedarf der nächsten fünfzehn Jahre entsprechen. Innert fünf Jahren muss dieser Richtplan bereinigt und vom Bundesrat abgesegnet werden.
Bis das so weit ist, sind die Kantone dazu verpflichtet, neue Bauzonen zu kompensieren. Das heisst, wenn ein Kanton zusätzliche Bauzonen schafft, ist er verpflichtet, anderes Land zurückzuzonen. Die Summe an Bauland dürfte damit in den nächsten fünf Jahren konstant bleiben.
Rückzonungspflicht überdimensionierter Bauzonen
Vor allem die neue Rückzonungspflicht überdimensionierter Bauzonen wurde zum eigentlichen Schreckgespenst der Vorlage. Kantone, die in der Vergangenheit eher grosszügig mit Einzonungen umgegangen sind, fürchten sich vor den Konsequenzen.
Denn: Es besteht eine Entschädigungspflicht der Kantone an die Eigentümer, und dies zu 100 Prozent. Die entschädiungslose Umzonung dürfte nur bei Land gegeben sein, bei dem eine hohe Wahrscheinlichkeit besteht, dass es innerhalb der nächsten zehn bis zwanzig Jahre wieder eingezont wird.
Gegen die Rückzonung überdimensionierter Bauzonen ist vor allem der Kanton Wallis Sturm gelaufen. Dort sind insgesamt mehr als 20 Prozent der Bauzonen noch nicht überbaut. Die eigentliche Bereinigung der Bauzonen erfolgt noch nicht in der fünfjährigen Frist, in der die Richtpläne überarbeitet werden müssen. Je komplexer die Situation in einem Kanton ist, desto länger dauert es, bis die allfälligen Rückzonungen erfolgt sind. Dies kann bis zu rund 20 Jahren dauern.
Einheitliche Mehrwertabgabe von mindestens 20 Prozent
Das Geld für die Entschädigung der Landeigentümer sollen die Kantone von der Mehrwertabgabe erhalten. Wird ein Grundstück oder Gelände nicht mehr der Landwirtschaftszone, sondern der Bauzone zugeteilt, entsteht ein Mehrwert. Was so unscheinbar klingt hat aber massive Auswirkungen, nicht zuletzt für das Portemonnaie des Eigentümers.
Verschiedene Kantone haben das System der Mehrwertabschöpfung bereits eingeführt. Neu vorgesehen ist die einheitliche Vorgabe, dass mindestens 20 Prozent des Mehrwerts aufgrund einer Neueinzongung an den Kanton abgegeben werden müssen. Die Abage wird fällig, sobald das Grundstück überbaut oder verkauft wird, also dann, wenn der Mehrwert effektiv realisiert wird.
Anders als bisher kann der Fälligkeitstermin nicht mehr von den Kantonen frei festgelegt werden. Die Kantone sind dazu angehalten, Fristen für die Überbauung der Grundstücke zu setzen und Massnahmen zur Überbauung vorzusehen, wenn diese ungenutzt ablaufen. Damit soll unter anderem der Baulandhortung entgegengewirkt werden.
Die aus der Mehrwertabgabe gewonnen Mittel werden für Entschädigungen von Auszonungen oder für raumplanerische Massnahmen verwendet.
Julia Schwery
